美国卖房选择低佣金房产经纪公司代理的利弊分析

在美国卖房，一般需要给 6% 的佣金，由买卖双方的房产经纪平分。

但也有一些房产经纪为了招揽客户，承诺收取更低的佣金，而一些业主为了利润最大化，也可能会选择雇佣他们来帮助自己出售房子。

只是一分钱一分货，低佣金房产经纪在一些服务上也可能会大打折扣。

以下是各位业主朋友需要知道的关于低佣金房产经纪的利弊分析，可以帮助大家确定是否应该雇佣他们来代理出售自己的房子。

基本概念

//传统房产经纪人的平均佣金

在全美范围内，房产经纪人的平均佣金大约为 5.8%，而过去几十年内一直都徘徊在 6% 左右。

房产经纪人的佣金并非一成不变，房产经纪有权决定自己的佣金收费，只不过大多数经纪人都会选择保持在平均水平左右。

按照惯例，卖家要给出相当于房屋成交价 6% 的佣金，然后由买卖双方经纪人各拿走 3%。

不过每个地区的平均佣金可能都稍微有所区别，大家要留意一下。

//什么是低佣金房产经纪

一些房产经纪为了揽客，会收取比较低的佣金。例如他按照市场价本该收取 3%，却只向你收取 2%。

但需要注意，低佣金房产经纪往往单指卖方经纪，买方经纪仍然希望能够得到正常水平的佣金。

//低佣金房产经纪是否可信

正规的房产经纪都必须要完成执照要求和培训，既要遵守法律标准，也要遵守协会的道德标准，不管他收取的佣金多少，在基本层面上，他们都是可信的。

事实上，很多低佣金经纪人是一个浮动的概念，他们会按照市场状况来决定是否应该暂时调低自己收取的佣金，以换取更多的客户。

在房地产市场旺季，或是某些地区市场，你可以看到更多的低佣金经纪人。

因为这些时候，市场上的房屋本身就流转很快，卖家不用花太多精力，就可以很快把房子以较高的价钱卖出去，就像是过去两年的美国房地产市场一样。

但是从 2023 年开始，专家预测美国房市会趋向于平衡状态，这时候卖家接到的报价数量不会再像之前一样疯狂，卖家需要与卖方经纪通力合作去增加房子的吸引力，才能获取更高的销售利润。

这个时候选择收取传统佣金的经纪人，你会得到更加贴心的服务，而且最后增加的销售利润往往比选择低佣金经纪人节省的还要多。

//低佣金经纪人可以节省多少钱

下图对比了在各个价位的房产销售中，6% 佣金与 4% 佣金的实际支出对比，并列出了可以节省多少钱。

风险预期

从上图可以看出，雇佣低佣金经纪人可以节省一部分花费，但其实你也有可能会在房屋销售的各个环节当中造成损失，并且收获一次比较沮丧的卖房经历。

//房屋销售过程可能会比较曲折

低佣金经纪人往往是薄利多销，所以会同时接待许多客户的房屋代理，这就意味着他分配在每个客户身上的时间都比较少。

一些低佣金房产经纪只会帮卖家将房屋挂牌上市，并带人看房，完成这两项最基本的代理服务，甚至没有办法及时回答你的问题。

传统经纪人有一个由验房师、律师、承包商组成的网络，每当客户出现什么问题的时候，他们都可以迅速提供解决方案，这对于交易顺利进行有很大的帮助。

//警惕双重代理

如果一个房产经纪同时代理卖家和买家双方完成交易，这被称为双重代理（dual agency）。

但双重代理对于房产经纪有一个最大的好处，就是可以拿到全部的佣金，而不用和别人平分。

所以低佣金经纪人有时候会选择双重代理的方式来增加自己的收益。

美国有六个州完全禁止双重代理，因为在同时代表买卖双方的情况下，房产经纪并不会公平对待交易双方，这时候的房产经纪只会为了自己的利益着想。

在交易过程中的所有谈判，他都不会只是站在你的立场进行考虑，所以也有可能你会在这过程中要为额外的维修增加支出等等。

//房屋售价更低

虽然低佣金经纪人也会尽可能推高房屋售价，但由于服务时间和质量大打折扣的关系，你的房子最终售价可能会比选用传统经纪人代理出售的情况下卖得更低。

卖房是一个技术活，一些战略性的改进，合适的定价，利用当地关系网快速解决各种问题，都可以推高房屋售价。

而且传统经纪人还可以在谈判过程中帮助你争取最大的利益。

//你的房子获得更少曝光

美国房地产交易的惯例是卖家向卖方代理支付佣金，然后卖方代理再把属于买房代理的部分转给他。

因此，当卖方代理向你收取更低佣金的情况下，他提供给买方代理的佣金也可能比正常水平的更少。

在这种情况下，买方代理会倾向于不向买家群体展示你的房子。

在部分地区，一旦买方代理佣金低于 2.5%，看房人数就会大大减少，正是因为这个原因。

//交易失败

低佣金经纪人希望以量取胜，所以可能不会太在于一次两次的交易失败。

当他们帮你接受了一份买家报价之后，就已经开始着手下一笔交易了，但实际上这个阶段到最终成交还有很多的工作要去做，一不小心就会导致交易失败。

其他卖房选择

买房子除了找经纪人以外，其实还有 3 种目前还不算太常见的选择。

//业主自己出售

有时间和资源的业主可以选择自己来卖房，这种模式叫做“业主自售”（For Sale by Owner，FSBO）。

在这种情况下，你需要自己完成所有本该由经纪人来完成的所有工作，从拍摄照片到安排看房，再到谈判等一系列琐碎事情。

2021 年数据显示有 10% 的住房以业主自售形式成交。

//卖给炒房公司

有一些专门炒房的公司会直接从业主手上收房，而且会提供全现金报价。

不过这些公司的报价往往会低于房屋的正常市值。而且虽然省下了房产经纪佣金，但炒房公司可能会收取其他费用。

如果你想要快速出售房子，炒房公司可以与你在一个月内达成交易，他们的交易对象通常也是一些即将被止赎的卖家。

//卖给即时买家 iBuyer

iBuyer 是一些使用电脑程序辅助，能够为你的房屋提供即时报价的公司，他们被称为“即时买家”（instant buyer）。

他们与炒房公司类似，但是交易过程更加简洁快速。

房产经纪佣金所包含的服务

收取正常佣金的房产经纪依然是最多卖家的选择，这自然有它的道理。

实际上，很多人并不知道支付给房产经纪的佣金到底包含了哪些服务在里面，也不知道雇佣房产经纪到底可以省去多少麻烦。

以下是部分你可以从房产经纪那里期待能够得到的一些服务：

• 与客户紧密合作，反应迅速
• 对各类卖房情况有充足的经验
• 为你提供建议，以节省时间和金钱，并消除挫折感
• 打印和分发小册子和传单
• 安排专业摄影
• 为你的房子安装一个锁箱
• 在多重上市服务房源系统（MLS）上列出你的房屋
• 在网上为你的房子进行宣传
• 在你的房屋放置出售标志
• 处理所有的开放日和看房活动
• 安排所有必要的房屋检查
• 与当地承包商和专业服务机构建立联系
• 与买方经纪合作
• 就维修和优惠进行谈判
• 熟悉所有交易文件
• 处理成交过程中的任何意外情况
• 办理过户手续
  
  

不管是选择哪一种方式，都恭祝大家能够卖房顺利。

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