费城 LIVE

搜索

[买房] 投资美国多单元住宅(Multi-family)的利与弊

[复制链接]
美国费城房产网 发表于 2022-10-25 21:12:40 | 显示全部楼层 |阅读模式
许多人可能想要投资出租物业,但是又不知道自己在找的是什么。

这时候,你可以从多单元房产multifamily property)开始着手考虑。

这是一种非常流行的房地产投资形式,而且对于我们这些非专业的大众来说,这比投资办公室、零售商店、酒店和其他资产类别要简单得多。

我们会在本文简述投资多单元房产的优缺点,让大家有一个基本的概念,能够做出更好的投资选择。
--
  • 什么是多单元房产
  • 多单元房产的投资好处
  • 多单元房产的投资缺点

--


/什么是多单元房产/
Definition of Multifamily Property

多单元房产是指拥有多于一个单元的房产。

像是多单元房产里面规模最小的复式楼duplexes),通常是将一栋物业分成上下或左右两个单元,能够满足两个家庭生活,所以也有些地方将这种房子称为“两户住房”(two-families)。

同理也有分成“三户”,“四户”甚至更多的房子,像是一栋有几十甚至上百个单元的公寓楼,这也属于多单元房产。


一般来说,如果你初次踏入租房投资市场,包含 2-4 个单元的小型多单元房产会比较适合你。

因为不超过 4 个单元的多单元住房,在房贷和各项法规上与购买单户住宅single family homes)比较类似。

许多房东刚入行,也是会购买一栋小型多单元房产,自己住在其中一个单元,然后把其他单元租出去。

因为这样做能够节省成本,自住的房产往往能够获得条件更加优厚的房贷,利息和首付都更低,而且你还可以自己管理出租物业,省下每个月几百美元的物业管理费。

拥有 5 个单元或以上的房产,会被划分为“商业地产”,法律限制更大,而且房贷会按照商业地产来发放,整体投入会更贵。

/投资好处/
Pros

// 现金流
许多人喜欢投资多单元房产的主要原因之一,是它每个月都会产生现金流。租金是可以预测的,而在市场需求旺盛的地方,你的房子很容易租出去,全年都有稳定的现金流收入。

// 被动收入
投资出租物业有个巨大的好处,那就是躺着都能获得的被动收入。你甚至可以雇佣一个物业经理,让他来为你负责打理出租物业,实现躺赚生活。
// 升值潜力
并不是所有房产都会升值,但是从长远来看,多单元房产虽然价格起伏不定,但是在多个房地产周期当中,其价值往往会向上攀升。


// 低风险
与其他类型的房地产项目相比,多单元房产被认为是一种相对安全的投资,因为无论在什么时候,大家都存在住房这种需求,而用作出租的多户型房产刚好能满足这种需求。

而且在经济衰退期,许多人甚至卖掉自己的房子去租房子住,而度过经济衰退期之后,他们也还需要一段时间来重建信用才能买房,这就造成了对多户房产的长期需求。

// 更少的贷款
小型多单元房产的一大好处就是可以申请到比较划算的房贷,而且往往只需要一笔贷款即可。

像是拥有 10 个单元的多单元房产,你需要申请 10 笔单独的房贷才能买下它,这么多贷款可能会难以长期追踪和管理。

// 保险简单
小型多单元房产的保险也会相对简单一些,通常只需要一份保单即可。

随着住户单位数量增加,保险政策将变得更加复杂,特别是如果房子带有游泳池或屋顶露台等设备的时候,则将增加业主的责任,而你需要通过更多的保险来降低运营风险。

// 可拓展性
投资多单元房产由于准入门槛比较低,投资者们可以进行不同的投资组合,以规避风险并确保盈利。

// 税收优势
大多数投资者会通过抵押贷款购买多单元房产,而他们在年度报税的时候可以扣除当年支付的房贷利息。

然后,多单元房产可以在 27.5 年内进行折旧,从而抵消每年租金收入所产生的很大一部分税费。

// 投资选择多样性
“多单元房产”这一大房地产类别里面,细分下来其实包含了多种不同的产品类别。

例如有的是面向社区的“复式楼”,也有更具有升值潜力的公寓楼,或是投资校外学生公寓,或面向老年人的退休社区。

你的目标可以是适合传统的一年长租房屋,或是投资一个在 Airbnb 上放短租的屋子。

不同的细分市场和盈利方式给到投资者不同的选择。


// 多种投资机制
多单元房产有许多不同的投资方式。

你可以一个人买下一栋房子,也可以和其他人合作投资,甚至可以通过公司集团化的方式进行运营。

美国还有一些公司会提供多单元房产投资基金,他们将收集来的钱拿去全美各地投资多单元房产,然后盈利给股东分红。

或者你也可以选择房地产投资信托基金REIT),它同样是拿钱去投资房地产,但是像股票一样,方便买卖。



/投资缺点/
Cons

虽然投资多单元房产有很多好处,但投资有风险,同时它也会存在一定的缺点。

// 管理强度
多单元房产意味着要处理许多单独的租约,而不同的租户有不同的维修和保养要求,他们有各自的沟通方式,也可能会有不同的方式支付房租等等。

虽然你可以雇佣物业经理来帮你管理,但一方面你的收入会减少,另一方面,一些根本的情况还是要你自己去亲自处理。

// 成本
虽然说多单元房产投资成本低,但这也只是相对其他房地产投资项目而言。

事实上,买房子本身就是很昂贵的一笔支出。而且由于多单元房产的市场热度高涨,在许多热门地区的房子价格都比较高。

// 竞争激烈
优质的多单元房产会吸引到更多经验丰富的投资者的兴趣,他们之间可能会产生激烈的竞争,从而把新手投资者挡在市场之外。


【END】
费城房产买卖,请添加微信号phillyliveco

本帖子中包含更多资源

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册 微信登录

x
回复

使用道具 举报

全部回复1 显示全部楼层
bba33524 发表于 2022-11-14 02:53:10 | 显示全部楼层
路过进来看看
回复 支持 反对

使用道具 举报

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册 微信登录

本版积分规则